Guide de la SCI : Société Civile Immobilière

La Société Civile Immobilière ou SCI est une structure qui permet l’acquisition et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Cependant, il existe de nombreuses formes de sociétés civiles qui ont chacune un objectif bien précis. Qu’est-ce qu’une SCI et quelles sont les différentes formes de SCI ?

Qu’est-ce qu’une SCI ou Société Civile Immobilière ?

Définition d’une société civile (SC)

La Société Civile ou SC est une forme de société qui permet d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens entre au moins deux personnes. Plus précisément, « la société civile est caractérisée, comme toute société, par la mise en commun de biens ou de savoir-faire par plusieurs personnes en vue de partager un bénéfice ou de réaliser une économie. Toutefois, il faut également que son objet et son activité effective soient juridiquement civils » (Code civil, art. 1832 al. 1).

Une société civile peut être classée en fonction de son objet. Il existe trois formes d’objet :

• les sociétés à objet patrimonial, qui regroupent les sociétés civiles immobilières (SCI) et les sociétés civiles de portefeuille ;
• les sociétés à objet professionnel, qui concernent généralement les activités libérales. Elles rassemblent les sociétés civiles professionnelles (SCP), les sociétés civiles de moyens (SCM), ainsi que les sociétés dont l’activité est de nature agricole ;
• les sociétés à objet immobilier, parmi lesquelles on trouve les sociétés civiles d’attribution, les sociétés civiles de construction-vente (SCCV) et les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Définition de la Société Civile Immobilière (SCI)

La SCI ou Société Civile Immobilière est une société civile dont l’objet est immobilier. C’est une forme spécifique de société qui permet la mise en commun d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les lois qui régissent la création d’une SCI excluent toute activité commerciale. Par exemple, constituer une SCI uniquement pour acheter et vendre des biens immobiliers n’est pas autorisé.

La composition d’une Société Civile Immobilière (SCI)

Une SCI ou Société Civile Immobilière se compose d’au moins deux personnes. Le gérant, qui administre la SCI, et un ou plusieurs associés. Tous sont actionnaires de la SCI et possèdent un capital social.

Le gérant de la SCI peut être représenté par une ou plusieurs personnes, physiques ou morales. Il est responsable de l’administration courante de la société et en supervise les démarches. Cela concerne l’organisation des assemblées générales, le paiement des charges ou encore les déclarations fiscales. Enfin, les associés, membres de la SCI, nomment le gérant et peuvent également demander sa révocation.

Les associés ont un rôle décisionnaire au sein de la SCI. Ils participent aux assemblées générales et s’impliquent dans la gestion de la société. En échange d’un apport numéraire ou en nature, chaque associé possède un certain nombre de parts sociales dans la SCI. Lorsque la société génère un bénéfice, ils reçoivent des dividendes, répartis en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. De même, si la SCI perd de son capital, la dette est proportionnellement divisée entre les membres de la société.

Les différentes formes de SCI ou Société Civile Immobilière

Il existe différentes formes de Société Civile Immobilière, dont chacune diffère en fonction de son objet et du type de bien mis en commun au sein de la société. 

La SCI de gestion ou de location

La SCI de gestion ou de location fait partie des sociétés civiles à objet patrimonial. C’est la SCI dite « classique » qui permet l’acquisition et la gestion d’un ou plusieurs biens par au moins deux personnes. Ce type de société a généralement pour objectif de valoriser le ou les biens par de la location. Les revenus générés par les loyers alimentent ainsi la SCI. À noter que c’est la société qui est propriétaire, et non les membres de la SCI.  

La SCI familiale  

La SCI familiale appartient aux sociétés civiles à objet patrimonial. Tout comme la SCI de gestion, elle permet l’acquisition et la location d’un bien immobilier à plusieurs. La spécificité de ce type de SCI est que les membres qui la composent sont obligatoirement de la même famille. La loi autorise les liens de parenté jusqu’au quatrième degré. Les avantages de ce type des SCI sont nombreux, ils permettent entre autres de : 

• faciliter la gestion et la transmission d’un bien au sein d’un couple ;
• simplifier la transmission d’un bien au sein d’une famille ; 
• développer et consolider le patrimoine familial ; 
• bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. 

La SCI d’attribution 

La SCI d’attribution est considérée comme une société civile à objet immobilier. Elle permet à chaque associé d’acquérir une partie d’un bien en fonction de son apport en capital. Par exemple, dans le cas d’un immeuble, il sera propriétaire d’un ou plusieurs appartements en fonction du nombre de parts sociales qu’il détient. La plupart du temps, les SCI d’attribution sont utilisées dans le cadre de la constitution d’un patrimoine immobilier à plusieurs. Elles fonctionnent comme les SCI classiques, c’est-à-dire qu’elles sont soumises à la même réglementation.  

La SC de construction-vente

La SC de construction-vente (SCCV) est une société civile à objet immobilier. Elle est régie par la même législation qu’une SCI « classique ». En revanche, c’est la seule forme de société qui autorise l’achat et la revente de biens immobiliers dans l’objectif de générer un bénéfice. Par exemple, une SC de construction-vente (SCCV) permet d’acheter un terrain, de le faire construire et de le revendre ensuite. Le coût de l’investissement est ainsi divisé entre les associés, ce qui requiert un capital moindre pour chacun des membres.

La SCI de jouissance à temps partagé 

C’est la forme de société civile la moins courante. Ce type de SCI permet d’acquérir un bien immobilier à plusieurs et partager son usage. Ainsi, ce n’est pas la propriété du bien qui est divisée, mais bien le temps d’occupation de celui-ci. Il est défini en fonction des parts sociales détenues par chacun des associés. La SCI de jouissance est pertinente dans le cadre de l’achat d’une maison de vacances ou d’un chalet à la montagne. En revanche, la gestion de ce type de société s’avère relativement complexe et peut être source de conflits. 

Si les formes de sociétés civiles immobilières sont bien définies, il est nécessaire de rappeler que chaque SCI est unique. En effet, il existe une multitude de montages possibles qui permettent de créer des structures sur mesure, adaptées aux objectifs de chacun. Pour plus d’informations, nous vous recommandons de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. 

La création d’une SCI avec HD Conseil

Vous l’avez compris, la création d’une SCI est un excellent moyen patrimonial. Il doit cependant être manié avec dextérité et savoir-faire. Le coût de la création d’une SCI peut varier en fonction de la complexité de la situation. Il faut compter en moyenne 400 euros pour la parution à un Journal Officiel et les frais d’inscription au Greffe du Tribunal de Commerce du lieu du siège social. Une assistance à la rédaction des statuts (SCI familiale par exemple) revient environ à 800 euros.

HD Conseil vous propose une estimation du prix sur simple demande et qui vous sera délivrée gratuitement, avant toute assistance.

Selon le Code civil, une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme particulière de société civile. Si la plupart sont régies par la même réglementation, elles se déclinent sous différentes formes, en fonction de leur objectif. SCI familiale, d’attribution ou de société civile de construction vente (SCCV), chaque société possède ses avantages et ses inconvénients. Il est nécessaire de rappeler que la création d’une SCI et le montage associé doit être faite sur mesure et en tenant compte de vos besoins.