Investir dans l’immobilier locatif neuf : l’achat en VEFA

La hausse des prix du marché immobilier rend de plus en plus difficile l’achat de biens immobiliers présentant les caractéristiques désirées par l’acquéreur. 

Dans un tel contexte, l’acquisition sur plan ou vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) peut s’avérer une stratégie d’investissement adaptée. Elle simplifie les démarches liées à l’achat d’un bien immobilier en évitant la recherche d’un terrain, l’engagement d’un maître d’œuvre, la sélection des entreprises de bâtiment ou encore le suivi des travaux.

En achetant neuf, l’acquéreur bénéficie de garanties sur la qualité du bien et de frais d’acquisition réduits comparés à une transaction réalisée sur un logement ancien. D’autre part, il paie le prix de son acquisition au fur et à mesure de l’avancement des travaux, suivant un échéancier précis. 

Qu’est-ce que l’achat en VEFA ?

La plupart des investissements dans l’immobilier locatif neuf s’effectue grâce à un contrat VEFA ou Vente en l’État Futur d’Achèvement.

Définition de l’achat en VEFA

L’achat en l’état futur d’achèvement ou VEFA est un contrat qui permet d’investir dans l’immobilier à construire. On parle de « vente sur plan » car la construction n’a généralement pas démarré à la signature du contrat de vente.

La VEFA est régie par l’article 1601-3 du Code civil français. Il stipule que « la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

En théorie, la VEFA consiste à transférer la propriété d’un bien qui n’existe pas encore ou qui est en cours d’achèvement d’un vendeur à un acquéreur. En pratique, il s’agit de bien choisir son promoteur afin de veiller à ce que les travaux se terminent dans de bonnes conditions.

La Garantie Financière d’Achèvement ou GFA (article 1601-1 du Code de la construction et de l’habitation) assure désormais le financement de la construction de l’immeuble en cas de défaillance du promoteur.

La VEFA en pratique

Le mécanisme d’un achat en VEFA se compose de deux étapes essentielles : le contrat de réservation et le contrat de vente définitif. Il s’accompagne d’un calendrier de paiement, indispensable au bon déroulement de l’acquisition.

Le contrat de réservation

Le contrat de réservation comporte un certain nombre d’indications obligatoires relatives à la consistance du bien et à la qualité de construction. Il permet de fournir une description détaillée du futur logement et contient les éléments suivants :

• la surface habitable ;
• le nombre de pièces principales ;
• le nombre de pièces de service ;
• le nombre de dégagements et de dépendances ;
• la situation du logement à l’intérieur de l’immeuble ;
• la liste des équipements collectifs ;
• les techniques de construction.

Le contrat préliminaire mentionne le prix de vente prévisionnel et, le cas échéant, les conditions de révision de ce prix. La date à laquelle la vente définitive pourra être conclue, ainsi que le délai prévisionnel d’exécution des travaux sont également renseignés.

Lors de la signature du contrat préliminaire, le réservataire verse un dépôt de garantie. Il s’élève au maximum à 5 % du montant prévisionnel de la vente si elle s’effectue dans l’année, et à 2 % si le délai n’excède pas 2 ans. Au-delà, aucun dépôt ne peut être exigé.

Le dépôt de garantie est indisponible jusqu’à la réalisation de la vente. Le promoteur n’a donc pas le droit d’encaisser le chèque sur son compte ni de le conserver. Dès la validation du prix de vente définitif, la somme est déduite du montant total de l’achat.

Une fois le contrat de réservation paraphé, l’acheteur reçoit le contrat à son domicile par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR). Il bénéficie alors d’un délai de rétractation de sept jours pour changer d’avis. S’il vient à renoncer, le promoteur est tenu de rembourser intégralement le dépôt de garantie sans la moindre retenue.

Le contrat de vente définitif

Un mois avant la signature de l’acte de vente, le projet est adressé à l’acquéreur par LRAR. À compter de cette date, le promoteur ne peut apporter aucune modification au contenu du contrat, sans l’agrément de l’acquéreur.

L’acte de vente doit être signé devant un notaire. Il doit préciser, sous peine de nullité :

• la description du logement ;
• le prix du logement ;
• ses modalités de paiement et de révision éventuelle ;
• le délai de livraison ainsi que les pénalités de retard à la charge du promoteur ;
• la garantie d’achèvement ou de remboursement si le promoteur est défaillant.

Les indications relatives aux caractéristiques techniques du logement ou de l’immeuble vendu doivent figurer en annexes ou être référencées par des documents déposés chez un notaire.

Le calendrier des paiements

Contrairement à une vente immobilière classique où le règlement doit s’effectuer en totalité lors de la signature de l’acte définitif, l’acquéreur en VEFA doit respecter un échéancier de paiement. Ainsi, il effectue le règlement selon un calendrier défini par la loi subordonnée à l’état d’avancement de la construction :

• 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors eau (toiture et murs extérieurs réalisés) ;
• 95 % à l’achèvement des travaux ;
• le solde de 5 % est versé à la livraison ou à la levée des réserves le cas échéant.

Les versements anticipés sont prohibés. Cependant, l’acquéreur qui ne paie pas dans les délais pourrait être débiteur de pénalités de retard (1 % maximum par mois de retard).

Garanties financières du promoteur

En principe, l’acquéreur ne supporte pas de risque financier. En effet, la loi impose au promoteur de présenter la caution d’un organisme bancaire extérieur qui s’engage à rembourser les sommes versées en cas de défaillance. Celui-ci pourra également être amené à achever la construction de l’immeuble en lieu et place du vendeur.

L’acheteur peut toutefois amener une garantie interne à l’opération. Ce cas de figure se présente lorsque la cession intervient à un moment où le chantier est bien avancé (fondations achevées) et que le promoteur dispose de 75 % du prix prévisionnel de l’immeuble sans avoir hypothéqué ce dernier.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif neuf (VEFA) ?

L’investissement locatif dans le neuf en VEFA présente de nombreux avantages. Il permet notamment d’accéder à des dispositifs de défiscalisation performants et de bénéficier d’un logement entièrement neuf.

Un investissement solide : l’achat en VEFA

Certes, la rentabilité d’un logement neuf est moindre que celle d’un logement classique rénové par un particulier qui possède quelques bases de bricolage. Cependant, celle d’un logement neuf mis en location reste comprise entre 2 et 5 %. Un résultat non négligeable comparé au 0,50 % du livret A. L’absence de travaux d’aménagement ou de rénovation permet néanmoins de compenser cette différence.

Le respect des normes en vigueur

Investir dans l’immobilier locatif neuf permet de jouir d’un bien immobilier qui respecte les normes en vigueur. Isolation thermique et acoustique, plomberie, électricité et matériaux utilisés, l’appartement ou l’immeuble doit être conforme aux dernières règlementations.

Un dispositif de défiscalisation performant

L’achat en VEFA est particulièrement conseillé aux contribuables les plus imposés. En effet, ce type d’acquisition bénéficie de dispositifs de défiscalisation intéressants. Parmi eux, on citera la loi Pinel, désormais connue sous l’appellation « Loi Pinel Denormandie » depuis le 1er janvier 2021. Elle s’applique sur les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif neuf ou à construire. Certaines zones bénéficient d’un plafonnement des loyers et du prix de revient au mètre carré (surface habitable + ½ de la surface des annexes dans la limite de 8 m²). Elle permet d’obtenir une réduction d’impôt de 12 % pour un engagement locatif de 6 ans et de 21 % pour engagement locatif de 6 ans. Attention, ce dispositif relève du plafond global des niches fiscales de 10 000 euros du prix de l’opération en métropole.

À noter que les dispositifs Pinel outre-mer présentent des particularités différentes de celles appliquées en métropole. En effet, les réductions fiscales peuvent atteindre 32 % avec un accès supplémentaire au plafonnement des niches fiscales de 8 000 euros.

Une acquisition régie par la loi

La Vente en État Futur d’Achèvement est une forme d’acquisition strictement encadrée par la loi française. Outre la Garantie Financière d’Achèvement (GFA), il existe des garanties qui permettent d’assurer la pérennité de votre bien après sa livraison :

• La garantie de parfait achèvement, d’une durée d’un an, qui protège le bien des défauts qui ne sont pas issus d’une usure normale.
• La garantie de bon fonctionnement, d’une durée de 2 ans, qui assure les éléments dissociables de la construction (la robinetterie, les radiateurs, les volets, les serrures, etc.).
• La garantie décennale, d’une durée de 10 ans, qui couvre les dommages liés à la structure de l’immeuble ou de l’appartement.

Si ces trois garanties sont obligatoires, le bien peut également bénéficier de l’assurance dommages-ouvrage.

Investir dans l’immobilier locatif neuf : une fiscalité avantageuse

Investir dans l’immobilier locatif neuf en VEFA permet de bénéficier des avantages liés à ce type d’opération. Les frais de notaires sont de 2 à 4 % du montant total de l’acquisition contre 6 à 8 % pour un logement classique. Pour favoriser ce type d’investissement, certaines communes proposent l’exonération de la part communale de la taxe foncière pendant 2 ans. Enfin, la TVA peut être réduite à 5,5 % au lieu de 20 % si le logement se situe dans une zone éligible à cette règlementation.

Un paiement entièrement sécurisé

Lors de l’achat d’un bien immobilier en VEFA, le règlement du bien se fait en fonction de l’avancée des travaux. Dès la signature du contrat chez le notaire, vous êtes propriétaire des droits du terrain ainsi que des constructions si existantes. Ensuite, les paiements sont échelonnés en fonction de ce qui est construit. L’acquisition se fait ainsi par étape. Vous ne risquez pas de payer ce qui n’a pas été construit, ce qui permet de suivre la bonne réalisation du chantier.

Quels sont les risques de l’achat en VEFA ?

Si investir dans l’immobilier locatif neuf en VEFA a de nombreux avantages, cette forme d’acquisition comporte néanmoins quelques risques.

Un prix d’acquisition élevé

Les prix d’achat de logements neufs sont généralement plus élevés au m2 que dans l’ancien. Cette différence est souvent compensée par l’absence de travaux de rénovation ou d’aménagement. Si l’on prend en compte les économies liées à la défiscalisation et à la performance du bien (isolation thermique et acoustique), le supplément est vite rentabilisé sur le long terme.

Achat en VEFA : les retards de livraison

Les délais d’achèvement des chantiers de construction peuvent être variables. En effet, ils sont soumis à de nombreux paramètres qui peuvent induire un retard dans la livraison des logements. La plupart du temps, le promoteur s’engage sur une date de livraison du bien qui est spécifiée dans le contrat de réservation. Cependant, il est important de préciser que le logement peut être mis à la location dès la remise des clés !

L’abandon des chantiers de construction

Avant de vous lancer dans un achat en VEFA, il est nécessaire de bien vous renseigner sur le promoteur des travaux. Malgré la présence des garanties obligatoires, certains chantiers finissent par être abandonnés. Dans ce contexte, les procédures sont souvent très longues et il est difficile d’obtenir réparation. Les frais de justice additionnés aux mensualités et aux loyers peuvent mettre l’acquéreur en difficulté.

L’achat d’un bien immobilier en VEFA pour de la mise en location présente de nombreux avantages. Fiscalité allégée, rentabilité sur le long terme et garanties solides, c’est un investissement fiable qui permet d’assurer un revenu locatif à ses acquéreurs.

En tant que conseiller en gestion de patrimoine, HD Conseil vous accompagne dans vos démarches d’achat pour une transaction adaptée à vos objectifs.