Location meublée saisonnière : quels sont vos droits et obligations ?

Depuis quelques années, la location meublée saisonnière fleurie dans les communes. Flexible et accessible, elle permet de louer une résidence principale ou secondaire dans le cadre de la location meublée saisonnière. Votre logement doit cependant respecter certaines lois et obligations. Comment faire de la location meublée saisonnière ? Comment louer votre résidence principale ? Quelles sont les démarches à effectuer ?

Qu’est-ce que la location meublée saisonnière ?

Location meublée de tourisme : définition

La location meublée saisonnière est une pratique accessible à tous ceux qui souhaitent louer une partie ou une l’intégralité de leur logement sur une période prédéfinie. Location de vacances, hébergement touristique ou encore meublé de tourisme, elle possède de nombreuses appellations. Elle est régie par une réglementation stricte et doit se plier à certaines obligations.

Le logement destiné à la location meublée saisonnière est un hébergement de type villa, appartement ou studio. Il répond aux conditions suivantes :

• le locataire en possède l’usage exclusif, c’est-à-dire que le propriétaire n’est pas présent pendant la durée de la location ;
• il ne peut pas en faire son domicile officiel, il est considéré comme étant « de passage » ;
• le locataire loge pour une période courte et définie (location à journée, à la semaine ou au mois), dont la durée maximale est de 90 jours cumulés.

En tant que location meublée, le logement doit inclure les équipements de base pour le quotidien tels que les meubles, la literie, un espace de cuisine équipé (cuisinière, évier, vaisselle, réfrigérateur, etc.), du matériel d’entretien, etc.

Droits et obligations légales

L’article D324-1 du Code du Tourisme détermine le type de logement éligible à la location immobilière saisonnière. Il doit répondre à la définition suivante : « les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ».

La loi Hoquet de 1970, à l’origine de la réglementation de l’activité des agents immobiliers, stipule que : « est considérée comme une location saisonnière pour l’application de la présente loi la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ».

Enfin, la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes définit avec précision les conditions d’application de la location immobilière saisonnière. Ce dernier doit s’accompagner de :

• une description détaillée des lieux, notamment au moment de la réservation ;
• un contrat précisant le montant total du prix de la location et les services inclus ;
• un état des lieux si possible.

En résumé, la location d’un meublé de tourisme s’applique à la plupart des biens immobiliers dont la durée est inférieure à trois mois. Ils sont équipés de tous les éléments nécessaires au quotidien et ne se destinent pas à devenir un domicile au sens légal du terme.

Louer un meublé de tourisme : la résidence principale

Application de la location d’une résidence principale 

Au sujet de la résidence principale, l’INSEE énonce la définition suivante : « une résidence principale est un logement occupé de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes qui constituent un ménage ». En pratique, c’est le logement dans lequel vous habitez au moins huit mois par an. Dans ce contexte, il n’est pas obligatoire de déclarer la location meublée saisonnière. Cependant, il est impossible de louer le bien immobilier plus de quatre mois dans l’année. 

La démocratisation de la location meublée de tourisme grâce à Airbnb a conduit à la publication d’un décret spécifique en avril 2017. Désormais, les communes de plus de 200 000 habitants ont le droit de contraindre les bailleurs à s’inscrire auprès de la mairie. Cette démarche s’applique ainsi à la location de résidences principales. Les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice sont soumises à cette réglementation : si le propriétaire omet de déclarer son bien, il peut encourir une amende considérable. Pour le savoir, il suffit de contacter directement votre mairie. 

Location d’une résidence principale par le locataire

En tant que locataire, la location d’une résidence principale se traduit par de la sous-location. Cette activité est autorisée sous deux conditions : 

• le propriétaire donne son accord par écrit au locataire ; 
• le loyer appliqué pour la sous-location est inférieur à celui du locataire.

Si le logement est sous-loué sans autorisation, le propriétaire peut choisir de résilier le bail du locataire et du sous-locataire. En contre-partie, il peut également demander le remboursement des loyers perçus lors de la sous-location, voire des dommages et intérêts supplémentaires en cas de préjudices. 

Location d’une résidence principale gérée par une copropriété

La location d’un bien immobilier géré par une copropriété est autorisée dans le cas où aucune clause n’interdit ce type de pratique dans le règlement liant les propriétaires et les locataires. Il peut s’agir d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive ou l’interdiction de toute activité libérale. Si c’est le cas, elle s’associe à la législation qui s’applique à la jouissance des parties privatives d’un bien immobilier stipulée par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

La durée de location

La durée de location d’un bien immobilier en tant que meublé de tourisme est de 90 jours. Cependant, cette durée peut être amenée à varier en fonction des communes. Elle peut être autorisée jusqu’à 120 jours par année civile et même au-delà, en cas de force majeure (raison de santé ou obligation professionnelle). 

La demande de classement

Chaque logement destiné à la location meublée de tourisme peut effectuer une demande de classement. Cette évaluation permet d’attribuer une note de 1 à 5 étoiles, en fonction du niveau de confort de l’espace considéré. Ce classement peut donner lieu à des avantages fiscaux (exonération de la taxe foncière en Zone de Revitalisation Rurale [ZRR] et de la taxe d’habitation, abattement forfaitaire sur les revenus issus de la location pour les microentreprises, baisse du montant de la taxe de séjour, etc.). La demande de classement est à réaliser après d’un organisme évaluateur agréé et référencé sur la liste de l’Agence du développement touristique de la France.

Louer un meublé de tourisme : la résidence secondaire

Pour louer une résidence secondaire en tant que meublé de tourisme, la première étape est d’en faire la déclaration auprès de la mairie de laquelle dépend le logement. Les procédures diffèrent ensuite en fonction des contraintes administratives de chaque commune : 

• le logement se situe dans une grande ville : le propriétaire doit faire une demande d’autorisation de changement d’usage. Cette réglementation s’applique notamment aux villes de Paris, Lyon, Annecy, Bordeaux, Biarritz, Cannes, Aix-en-Provence, Toulouse, Tours et Strasbourg. 
• le logement dépend d’une commune de plus de 200 000 habitants : le propriétaire doit effectuer une première déclaration auprès de la mairie, puis demander une autorisation de changement d’usage. Cette procédure s’applique notamment dans les communes de la Seine–Saint-Denis, du Val-de-Marne et des Hauts-de-Seine. 
• le logement ne fait pas partie des deux premiers cas : le propriétaire doit simplement faire une déclaration, en s’assurant auprès de la mairie qu’aucune autre démarche n’est requise. 

Enfin, pour que le logement soit qualifié de « meublé », il doit être équipé des éléments nécessaires à la vie quotidienne. En pratique, si les démarches auprès des entités administratives diffèrent, les conditions de location sont les mêmes que dans le cas d’une location saisonnière d’une résidence principale. 

La location meublée saisonnière est soumise à une réglementation stricte qu’il est nécessaire de connaître avant de se lancer. Résidence principale ou secondaire, la déclaration de votre logement s’effectue auprès de la mairie de votre commune. Ce type de location s’adresse à une clientèle de passage, dont la durée de séjour ne dépasse pas 90 jours. Enfin, pour être qualifié de « meublé », il doit être équipé des éléments indispensables à la vie quotidienne.